“限房价、限地价”的土地新政到底能否令杭州土地市场降温，已经有了答案。本周，双限新政后的首批8宗地块出让，其中包括多宗热门宅地，结果仅一宗拍至溢价率30%的封顶价，其余地块均未封顶。

土地市场已持续半年的“高温预警”宣告解除，同时地价也基本保持了稳定，并未大幅下滑。可见“稳地价”初战告捷。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“稳地价、稳房价、稳预期。地价回归了理性，新房又限价，房价也就不具备上涨基础，大家的预期也就逐渐稳定了。”

杭州首批“双限”地块

无一拍至自持

7月29日，杭州首批“限房价、限地价”的六宗地块出让，分别是钱塘新区的金沙湖、新湾地块和萧山区的钱江世纪城、蜀山西、市北西、空港地块，参拍房企众多，看似热情不减，但结果无一拍至自持，平均溢价率22%。

7月30日，主城、余杭再次出让两宗“双限”地块，其中望江地块仅溢价4%，便由香港新世界集团以98亿元摘得，成交楼面价24860元/m2；另一宗余杭乔司地块则由上海路劲以封顶价竞得，这也是首批新政试点地块唯一拍至封顶价的，但没进入自持阶段。

有业内人士直言：“如果没有‘双限’新政锁定未来房价，使拿地预期下降，那这些地块很有可能清一色拍至封顶，并且高自持。”新规之下，拿地后的利润一目了然，房企再无拿高价地的动机，地价也正在理性回归。

最典型的是金沙湖地块。该地块今年4月26日首次挂牌，却临时撤拍。彼时市场正热，多家房企告诉记者，这宗地肯定会拍至高自持。

但此次重新出让，由于提前确定了最终房价，结果该地块的溢价率仅28%，不但没有自持，甚至连封顶价都不到。

同样较热的萧山市北西单元地块，板块内上一次地块出让是在今年3月，拍至封顶25768元/m2，含自持22%，折算自持成本后的实际地价接近3万元/m2。而这一次出让，成交楼面价25615元/m2，地价有所下滑。

实现了稳地价的目标

二手房价格面临调整

从首批8宗“双限”地块出让结果来看，与动辄“封顶+自持”的市场疯狂期相比，眼下的市场显然多了一份理性。

“双限”政策落地后，开发商的心态发生明显变化。“以前拿地，就算拍到自持，实际地价再高，过两年房价上去了，就会有利润。现在土地出让时直接限定房价，如果拍到自持阶段，就完全没利润，没有利润的地我们央企不会拿的。”一央企投资部人士告诉记者。

虽然房企拿地变谨慎，但多宗地有20多家房企参拍，也说明房企对杭州市场仍然看好。事实上，地价也基本保持稳定。如大热的钱江世纪城宅地，由滨江拿下，成交楼面价31266元/m2，若加上配建成本，实际地价约32700元/m2，和去年成交的保利澄品地价持平，相当于地价稳定在一年前的水平。

“从土拍结果来看，政府已经实现了‘稳地价’的目标。很多时候房价上涨都是由地价上涨引发的，如杭州今年上半年，地价上涨直接拉动市场整体回暖。现在地价稳定了，自然也会传导给房价。”荆海燕认为，土地市场的这一变化将对杭州楼市未来走势产生深刻影响，接下来新房价格保持稳定，已无任何悬念。

荆海燕认为，随着今后“限价房”不断入市，再加上二手房挂牌量逐步攀升，二手房价将面临一定的调整压力，下半年杭州二手房价稳中微降是大概率事件。

品质开发商拿地是幸事

地块出让多了运营理念

之前很多人担心，由于限房价，一些善于节省成本的房企更有优势，产品品质堪忧。但从这次土拍来看，绿城夺得金沙湖地块，滨江夺得钱江世纪城和萧山市北西地块。本土品质房企拿地，部分打消了人们的顾虑。

滨江集团一内部人士告诉记者：“‘双限’背景下，利润率可以算得非常清晰，因此实际上赶跑了一部分只追求高利润的企业。相同的地价，滨江有品牌和品质优势，房子可以卖得更好。而同样品质好的房企，滨江在控制成本上有优势。”

“新政刚出来时，不少人担心未来会出现‘劣币驱逐良币’的现象，但从首批试水的成交结果看，担心的事并未发生。其实很多人只想到个别房企善于节省成本，高周转，品质不佳，却忘了往往这类企业更看重利润率。据测算，此次‘双限’下首批地块的利润率几乎都不高，对那些有员工跟投机制，要求高利润率回报的房企吸引力并不大。”一位业内人士分析道。

此外，在望江新城宝地的出让中，也更加着眼于城市的运营，通过门槛的设置，如94.2亿元的高起价、高自持商业比例等，最后较为精准地引入了善于打造高品质商业的港企新世界。新世界以97.9亿元拿下望江新城宝地，溢价率仅4%，有望为杭州带来瑰丽酒店以及著名的K11，提升整个望江新城的区域价值。

“双限”政策立竿见影

8宗土地仅1宗价格封顶，且无一自持。这样的结果符合预期，也意味着“双限”政策已产生立竿见影的效果。

对政府而言，通过“双限”政策，牢牢锁定未来两年的新房价格，向开发商传递了调控决心。由此，政府与开发商间的价格博弈，由过去的“心照不宣”转而变成“白纸黑字”，效果显著。

对开发商而言，虽然不再掌握未来的定价话语权，但可以提前知晓未来一两年的新房价格，这对投资决策意义重大。房价最高卖多少，成本需要多少，决策过程少了很多“意外因素”的干扰，有利于作出理性的投资决策。

对购房者而言，价格提前“剧透”的好处不言而喻。楼市向来买涨不买跌，如果得知未来一两年甚至更长时间房价基本不涨，还有人疯狂抢房吗？一旦担忧心理退潮，购房者可以有更充裕的时间慢慢挑房。

一旦各方对房价走势产生共识，投资客将逐步撤离。接下来的杭州楼市自住需求比例将明显上升，离“房住不炒”的目标越来越近。

随着政府的强力调控以及市场预期的改变，接下来的杭州楼市是否会重蹈2011年的覆辙，进入下行通道？这样的可能性并不大。

除了少数前期房价过快上涨的板块外，杭州大多数板块仍有坚实的市场支撑。虽然投资需求会明显下降，但外来人口加速涌入以及“限价”的利好，自住购房者仍将保持较为活跃的状态。

政策只是短期因素。一座城市的房价走势，终究取决于这座城市的发展潜力。过高的房价不利于城市吸引更多的人才和就业人口，因此，放慢房价上涨步伐，从长远看这有利于杭州更好地发展。

来源：钱江晚报